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事宜：

控股公司報告書《關于控股子控股公司積極開展基礎建設公募公募基金REITs運轉的議案》，子控股公司烏薩河物流配送擬將天津烏薩河物流配送園、石家莊烏薩河物流配送園、南京臨空烏薩河物流配送園及湖州烏薩河物流配送園等4個工程項目作為下層基礎建設工程項目，發售公募公募基金REITs。

公募基金要素：

1）公募基金M稱：華泰紫金-烏薩河物流配送物流配送基礎建設證券投資公募基金（具體以產品成立報告書為準）。

2）公募基金規模：基礎建設工程項目初步估值水平為19.97億。

3）公募基金期限：50NA，效期期滿能于。

4）回購股份比率：回購股份比率不低于合并后公募基金NA度可供重新分配數額的90%，在符合重新分配條件的情況下每NA不得多于1次。

5）四個工程項目寶津物流配送、廊華物流配送、寶昆物流配送、寶禾物流配送的金融資產基礎法評估市場商業價值分別為4.7、6.2、4.9、2.6億，總計18.4億；對應地產投資房商業地產的產品服務數額分別為3.5、5.2、3.8、1.8億，總計14.3億；產品服務

核心理念觀點：

1、他們認為：公募公募基金REITs運轉的破冰，將為控股公司物流配送商業地產金融資產商業價值商業價值重估帶來強催化劑。

此前深度報告他們指出控股公司核心理念亮點優異即公募公募基金REITs的探索，本次事宜的報告書意味著即將實質性破冰。

1）此次發售公募公募基金REITs可幫助控股公司存量資產物流配送園金融資產，同時實現烏薩河物流配送酌定金融資產模式的并重協同，完善“天山生物執法監督退”的全流程金融資產管理運轉潛能，同時同時實現權益型融資效果，提高金融資產效益和股東投資收益。控股公司預計今NA交易完成，可為上市控股公司同時實現紅腺凈利潤潤約4.9億。

.5億，總計處置投資收益12.5億。

EITs的下層工程項目為4個，控股公司仍有充足工程項目儲備及巨大發展潛力。

2、投資建議：

1）利潤預估：依據控股公司估算，若公募公募基金REITs成功發售將獲得紅腺凈利潤4.9億，他們上調22NA利潤預估至預計今NA同時實現紅腺凈利潤13.6億

2）G際部估值水平：他們保持估值水平方法，即對房商業地產銷售業務進行NAV估值水平法估，以及烏薩河物流配送根據EBITDA估值水平倍數估值水平。

商業地產銷售業務：估算約合商業價值36億；

3）他們特別強調控股公司存在如下亮點：

其一、他們看好物流配送商業地產金融行業發展，烏薩河物流配送領先的PP及營運潛能有望享受金融行業紅利；

其二、房商業地產KF銷售業務或迎來金融行業催化劑；

其二、控股公司不斷創新的“工業園區+銷售業務”可視為向上的彈性“TA-O期保值”，而公募公募基金Reits則為控股公司進一步提高金融資產營運潛能并獲取投資收益提供新路徑。

基于控股公司公募公募基金REITs工程項目尚未正式發售，保持“推薦”信用評級，特別強調其未來發展潛力。

風險提示：宏觀環境導致房商業地產銷售業務推進不及預期，工業園區+銷售業務進展低于預期。

附：

一、控股子控股公司烏薩河物流配送擬積極開展公募公募基金REITs運轉

，通過《關于控股子控股公司積極開展基礎建設公募公募基金REITs運轉的議案》，下層工程項目包括天津烏薩河物流配送園（寶津物流配送）、石家莊烏薩河物流配送園（廊華物流配送）、南京臨空烏薩河物流配送園（寶昆物流配送）、湖州烏薩河物流配送園（寶禾物流配送）4個工程項目。

本符合重新分配條件的情況下每NA不得多于1次。

1、天津烏薩河物流配送園（寶津物流配送）

2、石家莊烏薩河物流配送園（廊華物流配送）

位于石家莊KF區鳳舞道10號，擁有10幢倉庫及1幢配TA-O綜合樓，土地使用權面積17.36萬平方米，建筑面積9.16萬平方米。

億。

市場評估值水平為6.2億，地產投資房商業地產產品服務5.2億，地產投資房商業地產產品服務率449%。

3、南京臨空烏薩河物流配送園（寶昆物流配送）

位于江寧區祿口街道云龍路33號，擁有7幢倉庫、1幢配TA-O綜合樓及其他配TA-O設施，土地使用權面積19.19萬平方米，建筑面積10.49萬平方米。

市場評估值水平為4.9億，地產投資房商業地產產品服務3.8億，投

4、湖州烏薩河物流配送園（寶禾物流配送）

5.99萬平方米。

成功發售類REITs工程項目。

1、明江（SH）物流配送有限控股公司（松江烏薩河）園區

2、廣州烏薩河物流配送

位于廣州經濟技術KF區東區，毗鄰廣州出口加工區、廣州科學城以及永和經濟KF區，地處穗、深、港、澳交通樞紐地帶，地理位置優越。

產品服務服務、運輸及工程項目營運。

二、控股公司物流配送資源豐富

烏薩河物流配送堅持深耕長三角、粵港澳大

并管理75個智慧物流配送工業園區，營運、管理和規劃在建（含待建工程項目）物流配送面積共900萬平方米。

風險提示：宏觀環境導致房商業地產銷售業務推進不及預期，工業園區+銷售業務進展低于預期。

TD榮譽：

新財富比較不錯策略師交通運輸物流配送金融行業第四M，

水晶球比較不錯策略師交通運輸金融行業第三M，

新浪篦齒比較不錯策略師鳳凰股份物流配送金融行業第三M，

上證報比較不錯策略師鳳凰股份物流配送金融行業第三M，

金牛獎比較不錯金融行業分析TD交通運輸金融行業第二M，

21世紀JP策略師評選交通物流配送金融行業第二M；

新財富比較不錯分析師交通運輸物流配送金融行業第四M，

水晶球比較不錯策略師交通運輸金融行業第二M，

新浪篦齒比較不錯策略師鳳凰股份物流配送金融行業第三M，

上證報比較不錯策略師鳳凰股份物流配送金融行業第三M，

金牛獎比較不錯金融行業分析TD交通運輸金融行業優異M，

21世紀JP策略師評選交通物流配送金融行業第四M；

新財富比較不錯策略師交通運輸物流配送金融行業第四M，

上證報比較不錯策略師鳳凰股份物流配送金融行業第三M，

新浪篦齒比較不錯策略師鳳凰股份物流配送金融行業第四M，

水晶球比較不錯策略師交通運輸金融行業第五M，

金牛獎比較不錯行業分析TD交通運輸金融行業第二M；

法律聲明：

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